A la hora de poner a la venta una casa tenemos que tener en cuenta todos los documentos que vamos a necesitar para poder hacerlo y el coste que nos va a suponer.
Aunque muchas agencias inmobiliarias incluimos total o parcialmente estos gastos, estos son los gastos en los que se suele incurrir al vender una casa:
Nota simple: por menos de 5 € en el Registro de la propiedad.
Certificado energético: el importe dependerá de los metros cuadrados de tu casa y de quién te lo realice, suele rondar los 100 €.
Cédula de habitabilidad (si fuera obligatoria en tu comunidad autónoma): el importe varía dependiendo de la comunidad autónoma y puede ir desde 15 € hasta 55 €.
Contrato de arras: solo la redacción de este contrato por un profesional baraja un precio de entre 200 € y 400 €, aunque si quieres que se ocupe de toda la gestión, tiene un precio medio de 1.300 €.
Gastos de cancelación de la hipoteca si todavía no has terminado de pagarla: esto vendrá determinado en el contrato que firmaste para la adquisición de la hipoteca y variará según tus condiciones.
Todos los gastos comentados anteriormente, desde la adquisión de documentos especiales, hasta los posibles arreglos, home staging, etc. Este importe variará dependiendo de las condiciones en las que se encuentre tu vivienda, los años que tenga y las mejoras que le quieras hacer antes de la venta.
Gastos del propietario tras la venta:
La plusvalía municipal:
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal. Este grava, como su nombre lo indica, el aumento de valor que ha experimentado tu vivienda durante el tiempo que la has tenido en propiedad
En la Comunidad Valenciana, se aprobó en octubre del 2022 una reforma fiscal sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Tras la modificación, la base imponible ha dejado de ser el ‘valor real’ y ahora es el ‘valor de mercado’, que viene determinado por el valor de referencia de Catastro.
Los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso. En el caso de que el contribuyente crea que el valor de referencia no se corresponde con el de mercado, debe recurrir y demostrarlo ante el fisco.
Para calcular la plusvalía municipal en Valencia, es necesario tener en cuenta los siguientes datos:
• La fecha de compra y de venta del inmueble, y por tanto, los años que han transcurrido entre uno y otro
• El valor del suelo en el momento de gestionar la propiedad (dato que se puede obtener en el recibo del IBI)
• El tipo de gravamen aplicado por el Ayuntamiento de Valencia
• Las bonificaciones sobre el impuesto
El IRPF
Para calcular el IRPF debes primero conocer cuál ha sido tu ganancia patrimonial. La ganancia patrimonial es el resultado de restar el valor de adquisición al valor de transmisión
Si has vendido tu vivienda habitual y utilizas el dinero para comprar una nueva vivienda habitual, puedes estar libre de pagar IRPF. Para ello, debes cumplir una serie de requisitos:
La vivienda que vendes tiene que ser la habitual. Tienes que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumples con este requisito, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas, puedes acogerte igualmente al beneficio fiscal.
La nueva vivienda también debe ser la habitual. Para ello, debes habitarla de forma efectiva en el plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras.
El plazo que tienes para hacer la reinversión es de dos años. Estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta.
Para que la reinversión sea total, debes destinar todo el dinero de la venta (teniendo en cuenta los gastos) a la adquisición de la nueva casa. Si queda un sobrante, puedes acogerte a la exención solo de forma parcial.
El IBI
El IBI es un impuesto municipal que pagan anualmente todos los propietarios de una vivienda. La ley establece que el IBI debe pagarlo la persona que es propietaria de la vivienda el día 1 de enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.
Lo habitual, en efecto, es que el IBI se reparta entre las partes en función del tiempo durante el cual tuvieron el inmueble en propiedad.