Vender una vivienda para comprar otra es una de las operaciones más comunes, pero requiere de mucha atención y organización.
Nuestro consejo es que comiences por la venta de tu casa para determinar de cuánto dinero dispones para comprar la nueva propiedad. Sabemos, sin embargo, que este orden no siempre es posible.
1. Estudia el mercado. Todos nos preguntamos si estaremos tomando la mejor decisión al vender nuestra casa para comprar otra. Y para conocer la respuesta, te aconsejamos hacer un pequeño análisis de la situación del mercado inmobiliario. Basta con que te hagas esta serie de preguntas:
Sobre la venta:
¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en los últimos meses?
¿Cómo se encuentra la relación entre la oferta y la demanda en tu zona?
¿Cuál es el tiempo medio de venta en tu barrio?
Sobre la compra:
Las hipotecas ¿se pueden conseguir fácilmente o los bancos endurecieron los requisitos?
¿Cómo están los indicadores hipotecarios como el euríbor? ¿Se pueden conseguir buenas condiciones?
Los precios de las viviendas en la zona donde quieres comprar ¿han subido o bajado en los últimos meses?
Previsiones para el futuro en la zona: ¿el valor del ladrillo subirá, se mantendrá igual o caerá?
Resumimos la situación actual del mercado inmobiliario. La demanda de viviendas todavía prevalece frente a la oferta, por lo que los precios siguen aumentando de manera generalizada. Sin embargo, el euríbor se está incrementando a un ritmo acelerado y el mercado empieza a mostrar los primeros signos de enfriamiento. Los bancos, además, empiezan a endurecer los requisitos para conceder hipotecas.
En este contexto, te aconsejamos consultar con un profesional inmobiliario cuál es la situación particular en la zona donde se encuentra tu inmueble antes de determinar si es o no un buen momento para vender tu vivienda y comprar otra. Ten en cuenta, además, que si decides comprar con hipoteca, es probable que consigas condiciones menos favorables que las de tu préstamo actual. ¿Significa esto que no debas llevar a cabo la operación? ¡Claro que no! Solo te aconsejamos coger la calculadora y hacer tus números para tomar decisiones financieras más inteligentes.
2. Valorar tu vivienda es la clave para definir el tiempo en que lograrás cerrar la operación y las ganancias que podrás obtener con la venta. Como puedes imaginar, ambos variables son especialmente importantes cuando quieres vender tu casa para comprar otra.
Te aconsejamos entonces que, una vez que hayas estudiado el mercado, valores tu vivienda tanto con las herramientas de tasación online como con la ayuda de un profesional inmobiliario. Así podrás elegir un precio para publicarla por primera vez en los portales y definir un presupuesto inicial para la compra.
3. Pon la casa a la venta. Una vez definido el precio, llega el momento de publicar la vivienda en los portales inmobiliarios. Lo cierto es que puedes hacerlo solo, pero a lo largo del proceso pueden presentarse inconvenientes que deben ser resueltos rápidamente para no retrasar la operación. Por eso, te aconsejamos ponerte en contacto con un agente inmobiliario.
Y eso no es todo. Colgar el anuncio en los portales es también fundamental para identificar si el precio que has escogido para tu vivienda es correcto o no. Y ¿cómo puedes saberlo?
- Si tras publicar la vivienda no recibes visitas ni ofertas de compradores potenciales, lo más probable es que el precio sea demasiado elevado. Te aconsejamos revisarlo con tu agente inmobiliario.
- Si tras publicarla recibes muchísimas solicitudes de compradores, puede que el precio sea demasiado bajo. No es lo más habitual, pero si ocurre, ponte en contacto con tu agente para repetir la valoración. En este punto existe una excepción: si quieres vender urgentemente, un precio bajo puede ser conveniente para lograrlo.
- Cuando la vivienda esté a precio de mercado, recibirás visitas y ofertas de compra en cantidades moderadas.
4. Calcula los gastos. ¿Si vendo mi casa para comprar otra, qué gastos tengo? La respuesta rápida es que tendrás que pagar entre un 5% y un 15% del precio de la vivienda por la venta y un 12%, aproximadamente, por la compra.
¡Muy importante! Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, puedes ahorrar una gran cantidad de dinero gracias a la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. ¿En qué consiste? Básicamente, estarás exento de pagar el impuesto de la renta por la venta si reinviertes el dinero en la compra de una nueva vivienda. Pero ¡ojo!, porque debes cumplir otros requisitos.
5. Define el presupuesto. Ahora que ya puedes estimar cuál es el precio de mercado de tu casa y conoces tanto los gastos de la venta como los de la compra, estás en condiciones de determinar tu presupuesto para la adquisición de la nueva vivienda. Queremos que la operación sea lo más exitosa posible para ti, por eso te aconsejamos seguir este orden cronológico.
6. Busca tu nueva casa. Ahora sí, con tu presupuesto más o menos definido, es momento de empezar a buscar tu nueva casa. Si quieres ahorrar IRPF acogiéndote a la exención por reinversión en vivienda habitual, el precio de compra de tu casa tendrá que ser, como mínimo, igual al valor de venta menos los gastos de ambas operaciones. Si inviertes menos, tendrás que tributar por el excedente. Si inviertes más, no tendrás que pagar IRPF.
7. Encuentra tu mejor hipoteca. Si tienes alguna casa en vista y necesitas o quieres adquirirla a través de un préstamo hipotecario, este es el momento de empezar a buscar la mejor hipoteca.
¡OJO! Lo habitual es ir a tu banco a pedir información, pero no te conformes solo con eso. Otras entidades pueden darte mejores condiciones, independientemente de que seas o no su cliente.
8. Planifica la firma de arras. El contrato de arras es un compromiso de compraventa. Esto significa que, al firmarlo, asumes la obligación de finalizar la compraventa en un plazo determinado, que suele ser de entre 2 y 6 meses. Lo cierto es que tendrás que firmarlo tanto para la compra como por la venta de tu vivienda. ¡Te aconsejamos ser muy cuidadoso con ambos plazos!
Y es que si las arras de la compra vencen antes que las de la venta, es probable que no dispongas del dinero necesario para cerrar la operación a tiempo. Si esto ocurre, corres el riesgo de perder la señal que entregaste al firmar este documento, que asciende al 10% del precio de compra.
9. Cierra ambas operaciones. En un mundo ideal, si sigues estos pasos en este orden, podrás cerrar las operaciones de forma casi simultánea. ¡Enhorabuena si has llegado hasta aquí! Pero si alguna de las dos transacciones se complica, no te preocupes, siempre hay soluciones. ¡Te las contamos a continuación!
- Si encuentras un comprador sin tener en vista la nueva vivienda
Deja el negocio atado con un contrato de arras. Al firmar las arras, tendrás cierta garantía legal de que la compraventa se llevará a cabo en un plazo determinado. Procura que este sea lo suficientemente largo como para que puedas encontrar tu nuevo inmueble.
- Si finalmente no encuentras la casa y no logras cerrar la operación en el plazo acordado, puedes pedir una prórroga. El comprador no está obligado a dártela, pero no pierdes nada con intentarlo. Casi siempre aceptan hacerlo.
- Si encuentras la casa nueva antes de que aparezca un comprador
Negocia con el vendedor del inmueble una fecha lejana para firmar la escritura de compraventa, así tienes tiempo para resolver tu situación.
Ajusta el precio de la casa para vender rápidamente o consulta con un iBuyer, que son empresas que compran casas al contado en solo siete días.
FUENTE: HelpMyCash